• FIRMA
• FACILITY MANAGEMENT
• ARCHIBUS^®
• REFERENCE
• ČLÁNKY

Články

Publikační činnost

1.9.2010

2. 11. 2010 Základy šetrné správy ploch

V nadcházejícím čísle časopisu Facility Manager vychází článek o základech šetrné správy ploch od ing. Milana Hampla

Videa

21. 12. 2010 Nové video, představující rozhovory s uživateli ARCHIBUS.

Video obsahuje rozhovory popisující provozní zisk a návratnost investic pomocí ARCHIBUS, světové jedničky ve správě nemovitostí, infrastruktury a Facility managementu.

Šetrnost budov a Facility management

7.10.2010

Hampl Milan, Ing. IKA DATA spol. s r.o., Vinohradská 112, 13000 Praha 3, e-mail: milan.hampl@ikadata.com, tel.: +420 267 313 002, fax: +420 267312585

Následujících několik odstavců se pokusí vyjasnit několik pojmů, definovat jaké jsou mezi nimi vztahy a vysvětlit, jak je tato problematika řešená v systému ARCHIBUS. Prvním pojmem, který vyžaduje jakési vysvětlení je pojem Zelená budova. Proč vůbec takový pojem vznikl (V dobách, kdy existují šetrné domy, pasivní domy, domy s nulovou spotřebou, Inteligentní budovy,…), kdy je možné jej používat, jaké systémy pro hodnocení zelenosti budov se používají a která budova je zelenější než druhá.

Zelené budovy jsou v módě, jsou sexy a kvalitně postavený český nebo slovenský dům s vysokou pravděpodobností při certifikačních zkouškách, které z různých faktorů posuzují udržitelnost výstavby a provozu takových budov, uspěje. Budovy spotřebovávají – podle americké statistiky – až 70% veškeré elektrické energie a stavebnictví představuje spotřebitele velkého množství výrobků a služeb na daném území dostupných. Uvádí se známý příklad, že obecně dostupné stavební ceníky obsahují až 80% všech výrobků, které jsou na trhu dostupné.

Zelené budovy (Green anebo Sustainable buildings) charakterizuje mnohem hospodárnější využívání klíčových zdrojů, jako jsou energie, voda, materiály a území. Tyto budovy by měly v různých fázích svého životního cyklu představovat minimalizaci vlivu na okolí budovy, ve srovnání s klasickou, nezelenou budovou. S lepším využíváním přirozeného světla, s lepší kvalitou personalizovatelného vnitřního prostředí obvykle tyto budovy zvyšují efektivitu a komfort prostředí, nepoškozují zdraví svých obyvatel, bez ohledu na to, zda se jedná o pracovníka banky anebo studenta ve škole. Nezanedbatelným faktorem posouzení „zelenosti“ stavby je i její umístění a orientace a návrh a flexibilita nabízející přístup pro zaměstnance používající veřejnou dopravu anebo nějakou, v našich poměrech doposud málo používanou dopravu, např. bicyklem. V takovém případě ale pochopíme, že taková kancelářská budova musí obsahovat šatnu se sociálním zařízením, kde je možné zpoceného cyklistu umýt a „obléci do kravaty“. Pojem Zelená budova není tedy možné zúžit pouze na diskusi o energiích.

Všechny certifikační metodiky používané pro ověření „zelenosti“ (a pochopitelně i vydání příslušného certifikátu) konkrétní budovy jsou založeny na jakémsi bodovém hodnocení různých faktorů prokazujících nízkou energetickou spotřebu budovy, trvalou udržitelnost použitých materiálů, šetrný způsob výstavby neohrožující okolí, lokalitu budovy z hlediska její dostupnosti, šetrnost hospodaření se zdroji (voda, teplo, chlad, …), způsoby používané v budově k řízení pohody prostředí, likvidaci odpadů a dalších ekologických hodnot a v neposlední řadě také existující systém řízení pohody a služeb, u nás označovaný jako Facility Management.

Procedura posuzování vlivů na životní prostředí vyplývá ze zákona (100/2001sb.) a týká se všech velkých průmyslových, dopravních a jiných staveb a záměrů (dálnice, továrny, letiště, lomy, elektrárny, přehrady, ale i rybníky, úpravy vodních toků, odlesňování apod.). Účelem procesu je zjistit, zda jsou negativní vlivy zamýšleného záměru společensky přijatelné, neboť určité negativní dopady s sebou přináší prakticky veškerá lidská činnost. Pokud převáží negativní vlivy na přírodu, lidské zdraví nebo hodnotu krajiny nad ekonomickým či jiným přínosem konkrétního projektu, žádný úřad by pro takový projekt neměl vydat povolení. Procedura vychází z evropské legislativy a běžně se nazývá EIA a stala se běžnou součástí projektové dokumentace takových staveb.

Pozemní stavby žádnému takovému procesu, vyžadovanému legislativou, vystaveny nejsou. Protože však trh si nějaké posouzení vlivu stavby a provozu budovy na životní prostředí vyžadoval a protože módou se stalo hovořit o sociálně odpovědném chování firem, vznikly postupně různé systémy k tomuto účelu. Známé způsoby posuzování a certifikace „zelenosti“ budovy pocházejí ze Spojených států (LEED), Velké Británie (BREEAM), či Německa (DGNB). Existuje i český propracovaný systém certifikace pro české podmínky SBTOOLS CZ, vyvíjený na ČVUT a provozovaný ve spolupráci s TAZUS. Všechny tyto systémy jsou založeny na hodnocení jednotlivých kriterií a systému vah těchto kriterií. Systémy se liší jak strukturou hodnotících faktorů, tak také jejich vahami. Všechny o sobě tvrdí, že jsou schopny se přizpůsobit specifikám lokality, kde je stavba umístěna. Výsledné hodnocení na bodové stupnici pak určuje stupeň „zelenosti“ budovy. Tak např. nejrozšířenější systém hodnocení americký LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) existuje v různých variantách pro různé typy budov (kancelářské, školské, rekonstruované,…) a hodnotí budovu v následujících částech:

-          Lokalita a umístění budovy,

-          Hospodárnost v nakládání s vodou,

-          Spotřeby energií a vliv na atmosféru

-          Použité materiály a zdroje,

-          Řízení kvality (pohody) prostředí,

-          Inovativnost a udržitelnost návrhu budovy.

Investor, který chce, aby jím postavená budova nesla certifikát zelenosti budovy (v případě LEED se jedná o stupně certified, silver, gold a platinum), musí nejenom postavit takovou budovu, ale navíc ji musí nechat podrobit zkoumání a při tom využívat služeb akreditovaného profesionála, školeného a certifikovaného společností USGBC. V ČR je partnerskou organizací USGBC Česká rada pro šetrné budovy. Třebaže se jednotlivé systémy hodnocení liší, jsou jejich výsledky vzájemně srovnatelné. Může nás v této souvislosti jenom těšit, že i v ČR na stavební fakultě ČVUT, pod vedením prof. Petra Hájka, existuje tým odborníků, kteří se touto problematikou dlouhodobě zabývají a kteří nabízejí systém certifikace „ušitý“ přímo pro české (a snad i slovenské) podmínky.

Průměrná úspora energetické náročnosti zelené budovy ve srovnání s budovou „nezelenou“ činí až okolo 30%. Počítáme-li s průměrnou energetickou spotřebou cca 330 Kč/m² a rok, pak jsme schopni průměrně uspořit ročně cca 110 Kč/m² v každé zelené budově v současných cenách. Dlouhodobý trend ukazuje spíše rostoucí jednotkovou cenu energií, takže se dá očekávat ještě výraznější úspora v budoucnu. Postavit zelenou budovu je v průměru o 1-3% dražší, její provozní náklady však jsou až o 30% nižší, dosahuje se v ní vyššího nájemného až o 12% a její hodnota je v průměru po 10 letech provozu o 17% vyšší (podle údajů USGBC).

Problematika posuzování zelených budov je komplexním interdisciplinárním oborem, který vyžaduje spolupráci týmu specialistů ve všech fázích přípravy, realizace i užívání budovy. Bez kvalitního návrhu, umístění, situování a rozvržení ploch, bez použití kvalitních, ekologických a trvanlivých materiálů, nepostavíme budovu označovanou jako zelená. Návrh ovlivňuje celkové zelené skóre největší měrou. Úspory, kterých můžeme dosahovat vhodným přeuspořádáním ploch, nasazením technologií, které vytvářejí a udržují tepelnou a světelnou pohodu, monitorují a řídí pohodu prostředí, výměnou nevyhovujících materiálů a konstrukčních prvků, jsou zlomkem těch, které se dají ovlivnit dobrým návrhem. Všechny výše zmíněné technologie sice mohou přispět ke snížení energetické náročnosti využíváním tepelných čerpadel, rekuperací tepla, kogeneračních jednotek, snižováním spotřeby v okamžicích špiček, učením se a predikcí stavů, atd., avšak budova, která nic z toho nepotřebuje a přesto vytváří a udržuje vyhovující pohodu, je ideálem. Každá sebeinteligentnější technologie

Jsme zvyklí si rozsvítit anebo pustit počítač, bez ohledu na to, zda fouká vítr, je dostatek vody v řece anebo svítí slunce. Nenaučili jsme se elektrickou energii skladovat hospodárným způsobem a ztratili jsme vládu nad zdroji energie (zde tím my je myšlena euro-americká civilizace). Kdyby se měly rozvíjející trhy (Indie, Čína, Brazílie a Rusko), se svými počty obyvatel, vyvíjet stejným způsobem (počty aut, připojené počítače,…), jednoduše na to nejsou na světě energetické zdroje. Buď se takto tyto země vyvíjet nebudou, anebo ceny energií porostou závratným tempem (poptávka bude cenu eskalovat vzhůru). Vzrůstající cena paradoxně pomůže zeleným technologiím být konkurenceschopnými bez velkých dotací. Nejlepším způsobem snížení nákladů a zvýšení úspor spotřeby energií, které jsou alfou a omegou přežití euro-americké civilizace, je jejich efektivnější využívání, a to ve všech oborech lidské činnosti. V principu to znamená s nižší spotřebou provést více jednotek výkonu, bez ohledu, zda se jedná o milion instrukcí serveru v datovém centru anebo zvýšení času optimální tepelné pohody vztažené na jednotku příkonu. Při stavbě a užívání budov se spotřebuje přes 70% energie. Aplikací principů zelených budov a optimalizací technologií v nich používaných jsme reálně schopni tuto spotřebu snížit o polovinu a to už stojí za to. Jinou možnost pravděpodobně ani nemáme.

Charakteristické znaky zelené budovy jsou dány jejím umístěním a uspořádáním (strukturou) budovy, energetickou šetrností, úsporností ve spotřebě vody, používanými materiály, zvýšením kvality vnitřní pohody, optimalizací správy a údržby budov, snížením produkce a nakládáním s odpady.

1. ENERGETICKÉ ÚSPORY - Zelená budova v převážném množství případů znamená úsporu provozních nákladů, protože snižuje spotřebu energií použitím takových technologií, které znamenají extra izolace, úspornější a efektivnější hospodaření s vodou, především teplou užitkovou vodou, řízené a úsporné osvětlení využívající přirozeného osvětlení, apod. Monitoring a řízení komfortu prostředí nespočívá jenom ve smysluplných reakcích na změnu některých z charakteristik, které jsme v budově schopni měřit a vyhodnocovat, ale také třeba v tom, že jsme schopni „zaoblit“ extrémy ve funkci intenzity spotřeby energie a rozložit ji do času. Dnes hovoříme o úsporných a pasivních budovách, v plánu na dohlednou dobu jsou budovy s vyrovnanou energetickou bilancí (2030). A mnohé ze zelených technologií a jejich schopností mohou způsobit i úsporu nákladů přímo při stavbě.
2. ZDRAVĚJŠÍ ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ - Mnoho barev, přípravků k ošetření povrchů, lepidel, konzervačních přípravků pro úpravu dřeva, koberců, tepelných a zvukových izolací a ucpávek obsahuje škodlivé chemikálie a komponenty. Náhradou za tyto toxické materiály lze použít jiné, které obsahují buď málo toxická barviva či dokonce přírodní barviva, lze použít nelepených koberců s přilnavostí, která se lepeným vyrovná, používat dřevěného masivu namísto dřevotřísek obsahujících formaldehyd. Použití sálavého zdroje tepla, kde zdrojem tepla nejsou konvektory ohřívající vzduch, jehož prostřednictvím teplotu vnímá člověk, ale kde zdrojem tepelného sálání je podlaha, zeď či jiná vyhřátá (či chlazená) část budovy, umožňuje vytápět prostory na nižší teploty, bez nucené cirkulace vzduchu, a přesto s vnímáním dostatečné tepelné pohody obyvatelem. Přirozená výměna vzduchu bez nucené cirkulace je nejenom úsporná, ale navíc přispívá ke zvýšení kvality tepelné pohody.
3. BEZPEČNOST A DELŠÍ ŽIVOTNOST - Množství „zelených“ materiálů má delší životnost než jejich konvenční ekvivalenty: korková podlaha lépe vzdoruje vlhkosti a lépe odolává různým poškozením daným změnou vlhkosti či teploty, než například podlaha z tvrdého dřeva. Stěny zhotovené ze stavebnin z přírodních materiálů (tzv. rammed earth walls) či jejich kombinace použité v sendvičových konstrukcích, jsou lépe odolné ohni, lépe vzdorují živočišným škůdcům (mravenci, termiti, hmyz…). Podlahové krytiny či povrchy zhotovené z recyklovaných plastů a dřevěného odpadu nevyžadují složité dodatečné úpravy.
4. OCHRANA LESŮ A POMALU ROSTOUCÍHO DŘEVA - Použití výrobků z rychle rostoucích materiálů, jako jsou měkké dřeviny, pýr, korek a koneckonců i sláma může být dobře využito a rychle sklizeno a představuje další možnou cestu ekologizace staveb. Inženýrský přístup ke stavebnímu řezivu umožňuje používat menšího množství dostupného stavebního dřeva k dosažení stejných rozponů a odolnost proti většímu zatížení. Plastové části pro bednění či pažení vyrobené z recyklovaného plastu jsou také počítány mezi trvale udržitelné. A obnovené, recyklované dřevo použité jako stavební prvek se vykazuje krásou a patinou, kterou dodá pouze věk. Je mnohdy dostupné v dřevinách a velikostech, které jsou u nového stavebního dříví obtížně dosažitelné.
5. OCHRANA VOD - Využití přirozené vegetace a rostlin lépe vzdorujících suchu (a méně trávníků) v exteriéru, snížení rychlosti odtoku vody konservuje v terénu vodu. Porézní dlažba použitá v silnicích a pěších či cyklo-stezkách umožňuje dešťové vodě vsáknutí namísto odtoku. Zadržování vody v přirozených poldrech, rybníčcích a dalších vodních plochách přispívá k ochlazení okolí. Metody spravující stupně eroze pomáhají předejít sedimentaci v tocích a využít přirozené schopnosti stability území. Znovu využití recyklované vody v technologiích domu chrání přírodní vodu a navíc dramaticky snižuje účet za vodné a stočné. Bilance přirozeného koloběhu vody – déšť, vsakování, odtok a vypařování (na zemi), stoupání páry a její kondenzace (v oblacích) – má výrazný podíl na přirozeném ochlazování. Pomalý odtok vody a její přirozené zadržování má z těchto důvodů výrazný podíl na teplotních bilancích.
6. NIŽŠÍ NÁROKY NA SPRÁVU A ÚDRŽBU - Obklady, podlahy a povrchy zhotovené z plastu mají snazší anebo žádnou údržbu a není třeba obnovovat jejich povrchy. Trvanlivé materiály, jakými jsou např. kámen, dlažba a břidlice vydrží déle, a proto vyžadují obnovu a úklid méně často. Sofistikované čistící technologie a prostředky umožňují snižovat či zcela eliminovat zatížení nevhodnými či nebezpečnými přísadami použitými v některých čisticích prostředcích.
7. ODSTRANĚNÍ TEPELNÝCH MOSTŮ - Dům může být utěsněn vyspělými (trvale plastickými) tmely a pěnami, které svými vlastnostmi překračují běžně používané výrobky ve stavební praxi. Typicky jsou těsněny všechny otvory mezi stěnou a okenními či dveřními rámy, dilatační spáry a tam, kde se dotýkají vnitřní a vnější stěny zhotovené z různých materiálů. Jedním z příkladů málo často používaného izolantu jsou tzv. zelené střechy.
8. ZDRAVĚJŠÍ OKOLÍ - Ornice bývá po čas stavby shrnuta a uskladněna v nějaké deponii humusu a při terénních úpravách bývá tato půda použita a rozmístěna zpět. Tato kvalitní zemina zlepšuje stav půdy a pomáhá ji udržovat v přirozeném a zdravém stavu. Prudké zvýšení výměr zastavěné plochy a zpevněných ploch na úkor přirozeného přírodního prostředí přispívá ke zrychlení odtoku vody z krajiny a narušuje přirozený koloběh vody, který významnou měrou přispívá k ochlazování krajiny. Všechny zelené stavby by proto měly vyvážit tuto negativní tendenci budováním umělých vodních ploch a vodotečí a dalšími opatřeními, které vodu zadrží a zpomalí její odtok, umožní vsakování a vypařování a v neposlední řadě i život vodním či obojživelným živočichům.
9. SNÍŽENÍ ZÁVISLOSTI NA FOSILNÍCH PALIVECH A SNÍŽENÉ EMISE - Užití dostupných lokálních materiálů nejenom snižuje náklady, šetří vynaložené energie a snižuje emise doprovázející dopravu ze vzdálených zdrojů. Také to pomáhá udržet v místě pracovní příležitosti a má příznivý vliv na lokální ekonomii, jedná-li se o trvale udržitelné zdroje a technologie jejich dobývání.
10. MÉNĚ ODPADŮ A JEJICH LEPŠÍ VYUŽITÍ - Zelení stavitelé stavějící nové budovy a provádějící rekonstrukce recyklují vše, co jenom trochu ekonomicky recyklovat lze, čímž minimalizují odpad vznikající při stavbě. Příkladem budiž stavební dříví, bednící desky, beton, lepenka a obaly, v nichž je materiál dopravován na stavbu. Staveniště musí třídit odpadový materiál a postarat se o jeho transport k dalšímu využití, nejlépe recyklaci. Tato průběžná činnost snižuje množství dále nevyužitelného odpadu, který jinak hyzdí naši krajinu. Již při návrhu a stavbě je třeba počítat s tím, že stavbu bude třeba jednou zbourat bez toho, aby po sobě zanechala nepoužitelný odpad.

Budova v Dezhou v čínské provincii Shangdon

Energetický management a hodnocení udržitelnosti ve FM.

Současná epocha je charakteristická vznikem mnoha iniciativ, jejichž společným cílem je zvýšení efektivity ve využívání energie, snížení její spotřeby a zvýšení jejího znovupoužití či výroby v alternativních zdrojích, a to ve všech životních cyklech budovy. Budovy lze posuzovat podle stupně jejich vlivu na životní prostředí a v případě šetrných řešení hovoříme o zelených budovách, či dokonce o zelených městech či regionech. V případě IT pak mluvíme o zelených datových centrech či zeleném IT.

Při hodnocení vlivu stavby, provozu a likvidace budovy na životní prostředí v jejím okolí je však energetická spotřeba pouze jedním z faktorů hodnocení, i když důležitým. Dalšími hodnocenými faktory pak jsou šetrnost ve spotřebě vody a ostatních utilit, charakteristiky a vliv použitých materiálů a struktur na okolí, lokalizace, orientace a rozmístění ploch v budově, využití a její flexibilita, snížení produkce odpadů a nakládání s nimi, zvýšení kvality a řízení pohody vnitřního prostředí a nikoliv v poslední řadě pak i optimalizace údržby a správy budov.

Procesy facility managementu jsou v úzkém vztahu se spotřebou energií a ostatními faktory hodnocení zelené budovy, stejně jako jsou tyto procesy jedním z faktorů hodnocení v procesu certifikace zelené budovy. Není proto divu, že se v množině aplikací pro CAFM vyskytují moduly, které reflektují tento stav. V případě množiny aplikací v rodině ARCHIBUS jsou těmito moduly Energetický management, Trvale udržitelný rozvoj a ARCHIBUS TEAMS.

ARCHIBUS Energetický Management harmonizuje a koreluje informace spojené s portfoliem nemovitostí, jako jsou plochy a nájmy a pronájmy, se spotřebou energií, vývojem počasí, rozúčtováním, správou budov, apod. Výstupem jsou mapy aktuálních, kumulovaných anebo simulovaných spotřeb s volitelným vlivem stanoveným na základě nastavených filtrů. Databázové filtry lze nastavit na základě organizačních jednotek, ploch, regionů, normativních standardů spotřeby, měření spotřeby s promítnutým vlivem sezónních výkyvů a různých scénářů předpovídajících budoucí spotřebu.

Aplikace provádí audity aktuálních spotřeb, které dává do vztahu s detailním pohledem na účty za energie. Vykonává kalkulace s použitím tzv. „degree-day“ s cílem normalizace vlivu proměn počasí a vykonává také interaktivní simulace na bázi otázek typu „co se stane, když“ s analýzou výsledků. Takže uživatel může modelovat, jaké přínosy bude mít taková změna, jako jsou znovu vyjednané časové ceny energií anebo kdy je třeba vytvářet rezervy k pokrytí rizik plynoucích ze změn cen, k nimž může dojít v budoucnosti. ARCHIBUS je robustní řešení pro potřeby největších organizací a Energetický management je navržen k organizaci a uložení obrovských množství aktuálních a historických dat o spotřebách, nákladech, realitách, počasí, apod. Tato data představují základ pro provádění energetických analýz, které jsou předpokladem pro efektivní výkon praxe energetika. Srovnávání je základní metodou pro hodnocení.

Energetický management obsahuje korelace mezi spotřebami energií a dalších utilit a plochami, budovami, organizačními jednotkami, které spravuje klasický FM. Tak například funkcionalita aplikace umožňuje uživateli: 1) Prověřit vztah mezi účty za energie s aktuálními nájmy a odmítnout ty faktury, které odpovídají vypršeným kontraktům, 2) identifikovat budovy s atypickým vzorem spotřeby s cílem nalézt nápravu nebo 3) porovnat jak spotřeba energií odpovídá vývoji byznysu a strategickým plánům.

Navíc je tato aplikace plně integrovaná a používá stejný model rozvrhování nákladů, jako ostatní FM aplikace a lze je tedy použít k rozvrhování nákladů na energie pro potřeby pronájmů. A výsledkem integrovaných ARCHIBUS aplikací může být hluboký či detailní pohled na data modelující finance spojené s nemovitostmi a jejich vliv na zdraví celé organizace.

Mnoho dodavatelů Energií a ostatních utilit zvýhodňuje ty odběratele, kteří umějí zploštit anebo posunout křivky odběru tak, aby se vrcholy odběru nekryly s obecnými špičkami. Energetický Management nabízí unifikovaný pohled na spotřebu energie, vytváří její vzory a předkládá základ, jehož použitím lze vytvářet takové vzory spotřeby, které jsou výhodné pro spotřebitele. Konsolidace a předvídatelnost spotřeby umožňuje optimální nastavení vztahů s poskytovateli při využití zabudované obchodní logiky.

Archibus Trvale udržitelný rozvoj je určen pro ty, kteří rozpoznali strategickou hodnotu trvale udržitelného rozvoje a sociální odpovědnosti k ochraně zdrojů a snižování produkce odpadů. FM profesionálové doposud postrádali návody k řešení úloh typu „snížit produkci CO₂ o x% každý rok“. Podobně obtížně se jim daří měřit stávající hodnoty zatížení a vytvořit z nich prioritizované plány k odstranění či snížení zátěže. Tato aplikace ARCHIBUSu předkládá objektivní metodologii k vytvoření a kvantifikaci vztahů mezi pracovníky, procesy, infrastrukturou a nemovitostmi a jejich vlivem na životní prostředí. Organizace mohou nyní založit proaktivní procesy, které jsou jak šetrné k životnímu prostředí, tak také ekonomicky úsporné.

Aplikaci lze použít jak pro podporu operativní stránky péče o životní prostředí, tak také poskytuje data pro analýzy, jejichž výsledkem jsou strategická rozhodnutí. Na straně operativy zahrnuje algoritmy, které slouží k identifikaci materiálů či majetku v budově, který má být nahrazen anebo renovován, aby bylo možné dosáhnout cílů ochrany ŽP anebo stupně certifikace Zelené budovy (LEED™ - Leadership in Energy & Environmental Design). Také obsahuje funkcionalitu pro přiřazení financí k odstranění závad či k zavedení nápravných operací.

Na strategické úrovni prezentuje tato aplikace vyvážené analýzy vztažené k celému realitnímu portfoliu, zahrnující priority organizace, nedostatky nemovitostí, nápravné akce a k nim vztažené náklady a zdroje.

Archibus TEAMS (Total Environmental Asset Management) je aplikací řídící nakládání a monitorující nebezpečné materiály a chemické látky, s moduly pro financování, výpočty certifikace zelené budovy dle LEED, mapující, kde se v budově vyskytují nebezpečné materiály (např. azbest) a jak je lze odstranit, apod. Poskytuje celou škálu přehledů a funkcí ve vztahu k životnímu prostředí.

Nové video, představující rozhovory s uživateli ARCHIBUS.

10.1.2011

21. prosince, Boston, Massachusetts

Nové video představuje rozhovory se zákazníky popisující provozní zisk a návratnost pomocí ARCHIBUS, světové jedničky pro správu nemovitostí, infrastruktury a Facility managementu.

Video lze také nalézt na tomto odkazu http://tinyurl.com/3x92aq9

Základy šetrné správy ploch v organizacích státní správy.

28.1.2011

Článek ke stažení v PDF zde

V době, kdy úspory hrají v plánech státních a veřejných institucí nezanedbatelnou roli, je s podivem, že úspory spojené s užíváním, správou a údržbou nemovitostí se doposud nestaly předmětem zájmu. Základním předpokladem pro smysluplnou úsporu spojenou s  těmito procesy jsou znalosti o velikosti, množství, lokalitě, stavu a stupni využívání jednotlivých ploch různých úřadů a institucí. I zde platí to mnohokrát skloňované „nelze řídit to, o čem nic nevíme“. Porovnáváním základních a na jednotku vztažených ukazatelů (např. pracovníka, m²,…) a jejich časových trendů získáme podklady pro posuzování kondice daných nemovitostí. Toto srovnání lze provádět napříč vlastním majetkem, ale lze je použít i pro srovnání s ukazateli uvnitř regionu či země, či dokonce porovnávat v rámci kontinentu. Analýzou těchto údajů je možné např. určit, že konkrétní budova je průměrná ve spotřebě vody na pracovníka, ale spotřebovává nadprůměrné množství energie pro přípravu TUV (teplé užitkové vody), proč? Tak lze určit budovy, které jsou nevhodné pro stávající typ využití anebo naopak jsou vhodné pro aplikaci reparativních akcí. K účelům měření a porovnávání ukazatelů výkonnosti, spotřeby, kvality, apod. v různých budovách, je v rámci EU připravována norma EN 15221-6, která bude pro organizace státní správy závazná. Každý informační systém určený pro správu ploch v Evropě, se s touto skutečností bude muset vyrovnat.

Je třeba si uvědomit, že méně užívaných ploch znamená menší energetické a jiné potřeby, i když to jistě neplatí obecně. Standardizace obsazenosti a třeba jednotkových spotřeb může stanovit podnikové, regionální i republikové standardy jako cíle, k nimž je třeba směřovat. Jaké jsou tedy možnosti snižování nároků na plochy a snižování energetické spotřeby, aniž bychom příliš snižovali komfort užívání?

1.                Využití otevřených kanceláří, neboť v průměru lze na stejnou plochu otevřených kanceláří umístit více pracovních míst. Tvrdí-li někdo, že pro účely např. státní správy je takový typ kancelářských ploch nevhodný, musí mít pro své tvrzení věcné argumenty a nedokazovat to pouze úporným tvrzením. Stát jistě potřebuje reprezentativní výjimečné prostory, pro reprezentační účely, avšak zůstává otázkou, zda takové prostory jsou pro běžný výkon a efektivní fungování státní správy nezbytné a vhodné.  

2.                 Teleworkers, jsou pracovníci, kteří pracují z domova nebo odjinud a prostřednictvím VPN připojení a autentizačních tokenů jsou jim zpřístupněny prostředky sítě, aniž by to mělo vliv na zvýšení bezpečnostních rizik. V takovém okamžiku nenárokují žádné potřeby pracovního místa a zanedbatelné množství energie. Velice vhodné je toto uspořádání pro částečné pracovní úvazky, třeba pro matky s dětmi.

3.                 Sdílená pracovní místa – obchodní zástupci a další pracovníci, kteří často pracují v terénu, mohou svá pracovní místa sdílet prostřednictvím rezervačních nástrojů zvaných hoteling. Snižují tak celkovou potřebnou plochu a používají-li rezervační nástroje, je možné jim taková místa vyhradit buď na centrále organizace anebo v nejblíže dostupném úřadě.

4.                 Správa portfolia nemovitostí a správa ploch používané s cílem minimalizace plošné potřeby a dosažení takové flexibility, která umožní snadno a s nízkými náklady reagovat na změny potřeb, jinými slovy CAFM SW.  Správa ploch takového systému poskytuje množství reportů určených ke vzájemnému porovnávání jejich charakteristik, indexů a jejich trendů. Vhodně navržená skupina indikátorů (jejich skladba překračuje možnosti tohoto článku, ale jejich příklady lze nalézt např. na http://www.nap.edu/catalog/11226.html)

Energetický management a hodnocení vlivu na životní prostředí je základem pro shromažďování a analýzy dat spojených s  měřením energetické spotřeby v členění pro různé účely v provozu budovy (topení, chlazení, osvětlení, vzduchotechnika, příprava TUV, IT, …). Tato data jsou společně s meteorologickými daty (metodika tzv. degree-day umožňuje normalizaci spotřeb vzhledem k měnícím se vnějším podmínkám) základem pro energetické analýzy. Výpočty k energetickým auditům založené nad skutečnými objemy a plochami a znalostí tepelně-technických vlastností materiálů vnějších zdí a výplní otvorů je možné založit nad rozšířením stávajících pasportních údajů dostupných z elektronických výkresů v AutoCADu či ještě lépe v Revitu. Revit je stejně jako další moderní CAD systémy založen nad BIM (Building Information Modelling). BIM je technologie modelování včetně s ní spjaté množiny procesů k tvorbě, komunikaci a analýze stavebních modelů. Tyto systémy charakterizuje:

a.       Použití stavebních elementů, reprezentovaných inteligentními digitálními objekty, které „vědí“ čím jsou a které mohou být asociovány s výpočty počítačové grafiky, a s datovými atributy a parametrickými pravidly.

b.      Objekty obsahují data, která popisují jejich funkce, což je třeba pro analýzu a pracovní postupy s ním, jakými jsou třeba dodací podmínky, rozpočtové a cenové podmínky anebo energetická analýza.

c.       Konsistentní a neredundantní data, která zaznamenávají a zobrazují všechny změny ve všech požadovaných pohledech.

d.      Data o vzájemných koordinacích, která zabezpečí, že všechny pohledy na model jsou reprezentovány koordinovaně.

Měření tepelných mostů a nalezení příčin úniků tepla či chladu jsou dalším podkladem ke stanovení priorit nápravných akcí a projektů. Řízení postupu nápravných projektů a vyhodnocení jejich výsledků je integrální součástí Energetického managementu (EM) systému ARCHIBUS.
Liberalizace trhu s plynem a elektrickou energií v EU s sebou přináší rozdělení ceny na vlastní komoditu (elektřinu, plyn, …) a na její distribuci. Zatímco ceny distribuce jsou stanoveny energetickým regulačním úřadem, v cenách energetických komodit panuje konkurence.  Kromě velkých hráčů, kteří působí na českém trhu, existuje i skupina obchodníků s energiemi, pro něž je tento byznys pouze obchodním artiklem. Energetický management je imperativem dnešní doby. Náklady spojené s dodávkou energií lze v administrativních budovách poměrně snadno snížit až o pětinu, bez nutnosti velkých investic.

Úniky tepla zaznamenané termokamerou zdroj: Verband Privater Bauherren e. V./BundesverbandDeutscher Baustoff-Fachhandel e. V.)

Nepoměrně obtížněji lze snižovat měrnou spotřebu energie v budově, a to komplexními opatřeními, která obvykle vyžadují nějaké investice.  ARCHIBUS Energetický Management je právě takovým komplexním nástrojem pro vyhodnocení a optimalizaci energetických a výdajových rozhodnutí s cílem odstranění zbytečných spotřeb a snížení spotřeb nevyhnutelných.  Na rozdíl od samotných tabulek spotřeb nebo finančních softwarů, Energy Management pomáhá uživatelům korelovat spotřebu s měnícími se vnějšími podmínkami a shromažďovat rozsáhlé údaje o nákladech a spotřebách v reálném čase. Analýzy vykonávané nad shromážděnými daty v korelaci s plochami nejenom dávají předpoklady získat výhodnější vyjednávací pozici při jednáních s dodavateli energií a dosáhnou reálných úspor, ale umožňují také srovnání a hodnocení mezi jednotlivými budovami na základě v energetice používaných metrik. Základem EM je monitoring a analýza spotřeb jednotlivých energií a účelů jejich použití. Analýzu energetické spotřeby je možné provádět již v etapách přípravy nové budovy, kdy lze simulovat významy změny technologie, či použitých materiálů k nalezení vyhovujícího řešení i z hlediska budoucích spotřeb. Stejně dobře lze navrhnout pro každou již existující budovu systém umístění tzv. „chytrých“ měřidel, které spotřebu nejenom měří, ale které také obsahují komunikační moduly, schopné zajistit sběr naměřených dat bez zásahu lidského činitele.

Liberalizace trhu s plynem a elektrickou energií v EU s sebou přináší rozdělení ceny na vlastní komoditu (elektřinu, plyn, …) a na její distribuci. Zatímco ceny distribuce jsou stanoveny energetickým regulačním úřadem, v cenách energetických komodit panuje konkurence.  Energetický management je imperativem dnešní doby. Náklady spojené s dodávkou energií lze v administrativních budovách poměrně snadno snížit až o pětinu, bez nutnosti velkých investic. Průběh ceny energie během dne, od jednotlivých poskytovatelů, lze získat on-line na Internetu, stejně jako lze s nimi sdílet statistiky spotřeb, s cílem získat srovnatelné nabídky a vybrat tu nejvýhodnější. Nepoměrně obtížněji než náklady na energie, lze snižovat měrnou spotřebu energie v budově, a to komplexními opatřeními, která obvykle vyžadují nějaké investice (zateplení, výměna výplní otvorů, izolace, odstranění tepelných mostů, osvětlení, změny a řízení technologií, apod.).  ARCHIBUS Energetický Management je právě takovým komplexním nástrojem pro vyhodnocení a optimalizaci energetických a výdajových rozhodnutí s cílem odstranění zbytečných spotřeb a snížení spotřeb nevyhnutelných.  Na rozdíl od samotných tabulek nebo finančních softwarů, Energy Management pomáhá uživatelům korelovat spotřebu s měnícími se vnějšími podmínkami a shromažďovat rozsáhlé údaje o nákladech a spotřebách v reálném čase. Analýzy vykonávané nad shromážděnými daty v korelaci s plochami nejenom dávají předpoklady získat výhodnější vyjednávací pozici při jednáních s dodavateli energií a dosáhnou reálných úspor, ale umožňují také srovnání a hodnocení mezi jednotlivými budovami na základě v energetice používaných metrik.

6.       Datová centra jsou podle analýz nejrychleji rostoucím spotřebitelem energií v administrativních budovách. Konsolidace a virtualizace serverů, společně se správným návrhem všech jeho komponent, neustálý monitoring a řízení prostředí datového centra a v neposlední řadě i využívání profesionálního outsourcingu hostovaných řešení v kolokačních centrech představují příklady, jak s těmito problémy bojovat.

7.       Standardizace v rámci EU zahrnuje nejenom standardy měření a strukturalizace vnitřních ploch v budově (EN 15221-6), ale také 18. 5.2010 přijatou přepracovanou směrnici o energetické náročnosti budov (Energy Performance Building Directive– EPBD, nazývanou jako EPBD II). Ze směrnice EPBD vyplývají některé významné změny, které se dotknou správců nemovitostí v celé Evropě. Pro každou nemovitost bude muset být vypracován tzv. certifikát energetické náročnosti a dále předán každému novému nájemci či kupujícímu. Od roku 2012 budou vlastníci povinni uvádět údaje o energetické náročnosti u všech budov a pravidelně provádět kontroly systémů vytápění a klimatizace. Dá se očekávat, že díky těmto předpisům se správcům nemovitostí zvýší náklady na provádění auditů, avšak sníží se provozní náklady. Směrnice obsahuje požadavek , aby všechny nové budovy od 31.12.2018 měly takřka nulovou energetickou spotřebu, čehož v našich podmínkách lze dosáhnout pouze v případě, že budova bude energii také vyrábět (fotovoltaika, kogenerace, rekuperace, tepelná čerpadla, apod.). Třebaže současná česká vláda se zaklíná úsporami všude kolem sebe, je s podivem, že tak snadno vytýčitelných cílů, které se týkají kontinuálních úspor ploch a cílů úspor energií v budovách, se doposud nikdo neujal. Příkladem zde může být Itálie, kde vláda stanovila ve „státních“ budovách požadavek na každoroční snižování potřeby ploch o 3% a spotřeby elektrické energie o 7%. Využívání takového portfolia budov, které je odpovídající procesům, které v nich probíhají a jsou přitom efektivní jak z pohledu spotřeby ploch, tak také z hledisek spotřeb energií. Přitom však pro obyvatele budovy poskytují pohodu prostředí v požadované kvalitě a služby, které odpovídají požadavkům doby. Při výkonu funkcí státní správy jsou takovými budovami nejpravděpodobněji administrativní kancelářské budovy. Nevhodná struktura budov, které nejčastěji pocházejí z první čtvrtiny minulého století, už svým uspořádáním nemůže, bohužel, splňovat jiné požadavky, než reprezentativní. Jako příklad si uveďme budovu ministerstva průmyslu (MPO) v Praze na pravém břehu Vltavy, Na Františku. Autorem budovy byl význačný český architekt a učitel ČVUT Josef Fanta. Jedná se budovu impozantní, zasazenou do odpovídajícího prostředí historicky sousedící s průmyslovými institucemi a hostící původně i Patentní úřad. Bohatá vnější výzdoba a zachovalé vnitřní vybavení zdůrazňuje reprezentativnost budovy, kterou se povedlo uchovat až do dnešních dob, včetně některých, z ekologického hlediska progresivních prvků, sloužících k osvětlení přirozeným světlem, jimiž jsou dva vnitřní dvory.  Ministerské schodiště ze žuly a mramoru je prosvětleno trojdílným oknem s barevnou vitráží do olova. Naproti schodišti jsou dveře do oválné zasedací síně se dvěma krby z krkonošského mramoru, mramorovým obložením stěn a štukovým stropem. Pracovna ministra a přilehlé prostory se vyznačují masivním obložením z dubového dřeva s bohatou intarzií, totéž najdete také v Reprezentační síni ministerstva.

Reprezentativní atributy budovy je třeba zasadit do doby jejího vzniku. Mezi kancelářemi se pohybovali poslíčkové, přenášející lejstra a ministerský úředník byl „pan někdo, pod státní penzí“. ´Úředníci ke své práci potřebovali knihovnu obsahující vědění oboru a normy a služební řád a objem jejich činností byl nesrovnatelný s dneškem.
Budova je památkově chráněna. Budova svými vysokými stropy a původními výplněmi otvorů, stejně jako vnějšími zdmi z žuly a pískovce nemůže dosáhnout požadované energetické spotřeby. Zateplení a výměny výplní otvorů budou vždy problematické z pohledu památkové ochrany, zastínění, fotovoltaické články anebo zelená střecha jakbysmet. Všechny silnoproudé a slaboproudé (EZS, EPS, CATV, telefony, přístup do budovy, teplo, chlad, osvětlení, instalace místní počítačové sítě a její připojení ke globální síti, apod.) se v této budově provádějí málo flexibilně a s mnohem vyššími náklady než v budově moderní. Řízení a správa tepelné a světelné pohody, energetický management a spotřeba budou vždy problematicky řiditelné. Z moderních obnovitelných zdrojů tepla lze využít pouze geotermálních řešení.

8.         Centralizace správy (facility managementu). Veškerá státní správa je vertikálně členěná s vládou v čele a ministerstvy jako výkonnými orgány, které mohou zřizovat a řídit další složky a instituce. Toto uspořádání neodpovídá procesnímu (projektovému) řízení neboť mnoho problémů je výhodnější řešit napříč těmito složkami. V takovém případě vznikají různé meziresortní komise, které celé řízení ještě komplikují. Jednotkou je z hlediska facility managementu budova, které je přiřazeno výkonem správy nějaké ministerstvo. Náklady na správu a údržbu budovy, služby a utility v budově poskytované, náklady na energie, atd., jsou zakalkulovány do rozpočtu dané instituce. Sdílení ploch napříč složkami státní správy je minimální a výjimečné. Všechny plochy budovy jsou většinou obsazené pracovníky jednoho ministerstva a je výjimkou, když se všichni zaměstnanci vejdou do jediné budovy. Počty zaměstnanců jednotlivých ministerstev kolísají podle funkcí, které bohužel skoro vždy rostou a jejichž výkon se v čase komplikuje. O běžných standardech, s nimiž obor FM běžně pracuje (např. nárok na plochu a vybavení pro danou pracovní pozici) se státní správě dosud pouze zdá. Není proto příliš revolučním takové uspořádání budov a ploch pro výkon centrální státní správy, které by navrhlo centralizaci fondu všech ploch a které by po důkladné analýze jejich obsazenosti a benchmarkingu budov navrhlo opustit z hlediska obsazenosti a energetické spotřeby nejproblematičtější budovy. Postupně obměňovat staré reprezentativní budovy novými, které odpovídají požadavkům doby zejména z hledisek spotřeby ploch a energií. V novém uspořádání by jednotkou nebyla budova, ale pracovní místo, které lze v otevřené kanceláři flexibilně vybudovat rychle a lacino. Nevýhody otevřených kanceláří lze eliminovat odpočinkovými zónami, hezkým a klidným okolím, kvalitním kateringem a kvalitními službami FM. Bude-li takový vládní areál umístěn v místě dobře dopravně obslužném, na kraji Prahy s lacinějšími pozemky a podle zásad „zelených budov“, stane se postupně výkon státní správy lacinějším. Protože běžné provozní náklady převyšují náklady investiční 5 – 6x za dobu životnosti stavby, je jistě namístě se těmito problémy zabývat. Stávající budovy mohou, alespoň částečně, financovat novou výstavbu. Které reprezentativní budovy budou opuštěny a které si stát ponechá ve vlastnictví je úkol pro strategické úvahy centrálního facility managera.

ARCHIBUS jako vedoucí světový poskytovatel řešení pro CAFM poskytuje řešení jak pro Správu ploch založenou nad standardy EU, tak také systémy umožňující integraci s BAS systémy všech světových výrobců k automatizovanému získávání dat o spotřebách pro Energetický management.

Potřeba energie ve vztahu k tzv. denostupňům (Honeywell)

Analýza špičkového zatížení (Honeywell)

Denní spotřeby podle dne v týdnu (zdroj Honeywell)

Šetrné a inteligentní budovy

21.2.2011

Článek na téma Šetrné a inteligentní budovy ke stažení zde

ARCHIBUS - Program vzdělávacích grantů

9.3.2011

Program vzdělávacích grantů, americké společnosti ARCHIBUS Inc. poskytuje stejnojmenné programové vybavení ARCHIBUS vzdělávacím institucím. Cílem tohoto grantového programu je:

• Podpora výuky facility managementu ve vzdělávacích institucích.
• Povzbudit vývoj aplikací, školení, studijního programu a výzkumu za použití softwaru ARCHIBUS.

Od svého založení již ARCHIBUS, Inc. věnoval organizacím, splňujícím určité podmínky, miliony dolarů.

Příjemcem způsobilým užívat výhod grantu může být ve Spojených státech vzdělávací instituce nezisková, osvobozená od placení daní, jak ji definuje federální zákoník.

Přihlášky pro vzdělávací instituce mimo Spojené Státy mohou být podrobeny přísnějším požadavkům.

ARCHIBUS, Inc. neposkytuje granty jednotlivcům

Žádosti musí obsahovat všechny z následujících bodů:

• Krátký návrh (jedna až pět stran v angličtině) zahrnující popis programu, či výukového předmětu a oboru, pro který budete software ARCHIBUS používat. Vysvětlete jeho cíle, metody a způsoby hodnocení; plánovaná data začátku a konce; detailní vysvětlení toho, jak se bude software ARCHIBUS používat ve všech fázích programu; a seznam všech ostatních softwarových produktů, které se budou používat. 
• Kde to připadá v úvahu, kopii osvobození od daně IRS a/nebo informace o neziskovosti organizaci. V ČR může tyto doklady nahradit zakladatelská listina.
• Informace o žadateli (formulář bude poskytnut), stejně jako seznam školitele/ů a tituly/pozice klíčových účastníků, spojení s Vaší organizací nebo školou, role v programu a údaj o tom, kdo bude pracovat se softwarem ARCHIBUS a jeho nebo její zkušenosti s ARCHIBUSem.
• Seznam požadovaných modulů a aplikací.
• Specifikace hardwaru.
• Podepsanou kopii Podmínek grantu.
• Dodatečné informace, bude-li je požadovat ARCHIBUS, Inc.

ARCHIBUS, Inc. bude potřebovat alespoň šest týdnů, aby zhodnotil a písemně odpověděl na Vaši žádost. Nekompletní žádosti budou vráceny.

Každý semestr je třeba předložit seznam studentů a jejich e-mailové adresy (každý student dostane kopii elektronického bulletinu, The ARCHIBUS Asset).

• Vyplnit a poslat zpět dotazníky poskytnuté ARCHIBUSem, Inc.
• Napsat zprávu o stavu a výsledcích programu, alespoň jednou za rok až do ukončení grantu, a kopii zprávy poslat do ARCHIBUSu, Inc.
• Poskytnout materiály o studijním programu a ukázky projektů učitele a / nebo práce studentů.
• Poskytnout ARCHIBUSu, Inc. příslušné povolení, aby se materiály mohly reprodukovat a distribuovat vzdělávací komunitě.

Protože požadavky mohou být změněny, povinnosti příjemce grantu budou potvrzeny po udělení grantu.

• Podpora výuky Facility Managementu
• Vývoj aplikací
• Výzkum v oboru
• Nové školící programy

Přínos pro školu

• Licence na software firmy Archibus (případně včetně potřebného hardware)
• Možnost využití systému
  • jak pro výuku,
  • tak pro standardní použití pro správu instituce
    • Správa ploch – využití, náklady, nájemní smlouvy, údržba, výkresová dokumentace, rezervace místností a jiných prostředků, rozvrhy,…
    • Service Desk
    • Správa smluv s dodavateli 

Využití ve výuce

• pro výuku informačních technologií oboru L
• Facility Management na oboru L
• Správa a údržba budov a projektové řízení
• využití ve výuce AutoCAD
• využití v předmětu ITS

Žádost o vzdělávací grant

Prosím stáhněte si tento dokument: Program vzdělávacích grantů

Vyplňte a vložte formulář, který je na posledních dvou stranách tohoto dokumentu k Vašemu návrhu.

Zašlete prosím na adresu: IKA DATA, spol. s r. o. - Vinohradská 112 - Praha 3 - 130 00

Pro více informací

Vítáme Váš zájem o ARCHIBUS. Pro více informací o našich službách nebo produktech, kontaktujte našeho místního obchodního partnera: IKA DATA (viz. Kontakt)

Jak snížit výdaje na správu nemovitostí ve státní a veřejné správě

7.6.2011

Zajištění správy nemovitostí s důrazem na zvýšení hospodárnosti

1) Urychlení úsilí identifikovat a eliminovat nepotřebné nemovitosti vlády

2) Podniknutí okamžitých kroků pro efektivnější hospodaření se zbývajícím majetkem,  zaměřených na:

• Využití a obsazenost prostor;
• Roční provozní náklady na prostory;
• Energetickou účinnost;
• Udržitelnost

3) Zrychlení procesů pro:

• Identifikaci nadbytečného majetku
• Likvidaci identifikovaných nadbytečných aktiv
• Eliminace leasingu (splátek)
• Příprava a kontrola sjednocování užívání budov
• Datová centra
• Kancelářské prostory
• Sklady
• Laboratoře

4) Zvýšení efektivity efektivity ve využívání prostor nemovitostí, které používají inovativní přístupy pro:

• Správu ploch
• Alternativní uspořádání pracovišť
• Práce z domova
• Snížení zásob prostorů a na pořízení nových prostorů

Miliardy úspor znamenají rychlou návratnost.

Existuje již stovky příkladů velkých úspor, které jsou realizovány s COTS (Commercial off the Shelf) CAFM - IWMS (Integrated Workplace Management System). Například nadnárodní společnost, která působí v 50 zemích na pěti kontinentech s portfoliem 7500 budov, dokázala uspořit více než 1 miliardu dolarů za méně než 2 roky používání IWMS. Organizace byla ochotna přijmout změny v podniku, které zahrnovaly sjednocení nemovitostí, zvýšení spolupráce mezi jednotlivými složkami a tím dosažení efektivnějšího využívání prostoru a ohromné úspory v energiích. S uspořenými penězi byla organizace schopna vybudovat nové sídlo, oceněné jako šetrné a přátelské k životnímu prostředí a zvýšila tím svojí produktivitu.

Podobně by vláda uspořila miliony v prvním roce, kdy by pomocí IWMS centralizovala prostory a shromáždila by potřebné podklady pro zrušení 50 smluv o pronájmu různých nemovitostí, které představují přibližně 20 600 m² kancelářských a dalších prostor. Předpokládané úspory by tedy byly přibližně 100 miliónů dolarů, a to za: nájem, energie, využití pracovní doby zaměstnanců a tím by bylo dosaženo významného snížení uhlíkové stopy.

Iniciativa DOE SAVE ENERGY NOW  si dala za cíl uspořit za 10 let od jejího vyhlášení (2010) 25% energetické spotřeby v oblasti průmyslu. Buildings Energy Data book vydávaná touto vlivnou federální organizací vychází každý rok a je výborným zdrojem dat pro každého, kdo se zajímá o energetické spotřeby a jejich vývoj. Můžeme si jenom povzdechnout, že taková ucelená a přehledně zpracovaná data nejsou dostupná také pro české ani evropské prostředí.

EVROPSKÁ UNIE

Třebaže je Evropská unie se svými dvěma parlamenty (v Bruselu a v Štrasburku) a stěhováním mezi nimi exemplárním příkladem toho, jak by šetrné chování dobrého hospodáře vypadat nemělo, můžeme dnes sledovat pozitivní vývoj i v této oblasti. Evropská unie je iniciátorem standardizace v oblasti Facility managementu. Standardy jsou budovány na bázi EN řady 15221, z nichž první dvě 15221-1 a 15221-2 již jsou součástí českého právního řádu. Standardů má být vydáno celkem 7 a jejich hlavním cílem je standardizace v terminologii, FM smlouvách, v měření ploch a v posuzování vzájemných koeficientů tak, aby vzájemné porovnávání úrovně a kvality služeb bylo vytvořené na srovnatelném základě. Postupně budou do našeho standardizačního portfolia začleněny i ostatní normy tak, jak budou vznikat jejich anglické originály. Energetický management by měl mít v roce 2011 také svůj standardizační rámec, a to standard ISO 50001, který již existuje ve svém draftu.

V loňském roce byla modernizována Evropskou unií Energy Performance Building Directive (tzv. EPBD II). Tato direktiva bývá nazývána 20-20, neboť požaduje do roku 2020 produkovat 20% energie z obnovitelných zdrojů a o 20% snížit spotřebu energií v budovách. Členským států ukládá vypracování místních legislativních opatření k uskutečnění těchto cílů. Požaduje od r. 2018 budovat všechny nové budovy financované z veřejných zdrojů a od r. 2020 všechny budovy budovat tak, aby měly celkovou energetickou spotřebu blízkou nule.

EuroFM (http://www.eurofm.org) je sdružení (network) akademických, neziskových a komerčních organizací. Členové IFMA http://www.ifma.org jsou automaticky členy tohoto sdružení. Tato organizace se snaží získat vliv na půdě Evropského parlamentu s tvrzením, že 5% HDP je tvořeno právě v oblasti Facility managementu. Evropské země mají v rámci svého teritoria vytvořené různé organizace, které z pohledu majetku státu, municipality či regionu stanovují cíle a mnohdy i vytvářejí standardy a regulatorní rámec v oblasti své působnosti, které by měly směřovat do oblasti hospodárného využívání ploch a správy realitního portfolia. Standardy a normy pro využívání ploch ve státní správě existují pro Německo, Rakousko, Belgii, Francii, Itálii, Španělsko.

Česká republika

Ani v ČR není se situací ve využívání disponibilních prostor spokojenost. Již v roce 2007 vládní dislokační komise (VDK) zpracovávala Centrální přehled dislokací všech organizačních jednotek státu a analýzu jejich obsazenosti. Analýza a veškerá hodnocení, závěry či doporučení vycházejí z dat, která předaly Úřadu vlády ČR, resp. Vládní dislokační komisi jednotlivé organizační složky státu a státní organizace v rámci šetření stavu dislokace převážně v druhé polovině roku 2006. Způsob zjišťování dat formou „dotazníku“ poněkud problematizuje věrohodnost a ucelenost zjištěných dat. Přesto tento dokument obsahuje doporučení, která jakoby psal Facility manager, např.:

„Iniciovat zpracování jednotné metodiky pro evidenci užívaných administrativních objektů (příp. jejich částí) a její zavedení v celé státní správě“.

„Uložit všem ústředním orgánům státní správy provést audity zaměřené na účelnost a efektivnost využívání administrativních objektů ve vlastnictví státu, ke kterým mají příslušnost hospodařit, ale i užitných a kancelářských ploch, které užívají na základě nájemních či jiných smluvních vztahů“.

„Zvážit, zda, např. u VDK a RDK, nezřídit expertní komise, které by zhodnotily stav dislokace státní správy v jednotlivých (větších) městech a navrhly další koncepci řešení dislokace státní správy (vč. efektivního využití objektů v majetku státu, investičních či dalších záměrů) a to v dlouhodobé perspektivě“.

Dokument dále konstauje, že: „Státní správa to nejsou jen ministerstva, téměř 200 tis. zaměstnanců státní správy je dislokováno v 766 městech České republiky v cca 3.000 objektech. V řadě případů je tato „rozdrobenost“ státní správy nutná (např. Úřady práce, Finanční úřady, služebny Policie ČR).“

A dále diskutuje značnou rozdrobenost a nejednotnost. Konstatuje, že: “…struktura státní správy je značně nestabilní a dochází v ní řadě změn, které se zákonitě promítají i do požadavků na dislokace, vč. požadavků na technické vybavení užívaných objektů (od stavebních úprav, zabezpečení objektů a úprav datových sítí, až po vybavení kanceláří). Realizovat tento téměř neustálý „pohyb“ v objektech, které by nebyly ve vlastnictví státu, by bylo značně komplikované a pravděpodobně i finančně náročnější, než za stávajícího stavu“.

Roku svého vzniku je poplatná další část dokumentu, který diskutuje návrh na zřízení Centrální správy. „Právě pro značnou členitost státní správy se jeví problematický i návrh na Centrální správu nemovitostí. Vždyť jen v Praze je dislokováno více jak 50 tis. zaměstnanců státní správy v několika stech objektů. A řada z nich podléhá zvláštnímu režimu, kde již vůbec nepadá do úvahy, aby jejich správu vykonávala soukromá firma. Na jednu stranu je pravda, že řada složek státu je zcela zbytečně dislokovaná v „palácích“ na lukrativních adresách a směna těchto objektů za jiné by byla pro stát výhodná, na druhou stranu je však třeba vzít do úvahy, že řada památkově chráněných objektů byla zachována do dnešních dnů jen proto, že je vlastní stát, který o ně, tu s menší tu s větší intenzitou, pečuje.“

Jako bájný pták Fénix vstává z popela, tak se začíná znovu mluvit o projektu lidově nazvaném „kulový blesk“, o němž se poprvé začalo mluvit za ministrování pana Římana na MPO. Tento projekt se snaží snížit nároky na plochy užívané tímto ministerstvem. Současný ministr průmyslu a obchodu Martin Kocourek plánuje výrazně zmenšit plochu kancelářských a dalších prostor, které ministerstvo a desítka jeho podřízených organizací využívá na několika místech Prahy. Nejznámější je centrála na vltavském nábřeží (zdroj časopis Realit)

Jednou z uvažovaných variant je projekt přestěhování několika stovek úředníků ministerstva a jeho podřízených organizací do jedné budovy v Praze, na kterém začal pracovat Kocourkův předchůdce Martin Říman. Celková plocha kanceláří a dalších prostor MPO by se mohla zmenšit o více než polovinu, čímž by stát ušetřil. „MPO má v současné době rozpracovaných více variant optimalizace. Aktuálně se vyhodnocují varianty od možnosti zachování současného stavu až po pořízení centrální budovy, která by sloužila organizacím v resortu MPO. O tom, kterou variantu nakonec ministerstvo vybere, se rozhodne během letošního roku. Sestěhování většiny resortu MPO do jedné budovy je pouze jednou z variant, a to tou nejextenzivnější,“ „Z celkových 53 600 metrů čtverečních je možné ušetřit v závislosti na vybrané variantě až 30 800 metrů čtverečních. Redukce se má týkat hlavně komerčních ploch, skladů a společných prostor. Velikosti samotných kanceláří se dotkne jen minimálně,“(zdroj časopis Realit).

Můžeme tedy konstatovat, že problematika kancelářských prostor je v ČR také vnímána jako aktuální. Minimálně se o její problematice začíná diskutovat s racionálními argumenty.

Dnes již existují Centrální správy nemovitostí pro státní úřady. Abychom nechodili daleko, tak např. v Rakousku anebo v Belgii. Zkušenosti s jejich provozem jsou veskrze pozitivní. Základní změnou, která přispívá k větší disponibilitě a flexibilitě je v takových uspořádáních změna jednotky, která se stává předmětem rozhodování. Není jí již budova, nýbrž pracovní místo. Moderní způsoby „instant messagingu“, telekonferencí a videokonferencí, sociální sítě typu facebook či twitter, procesní způsoby řízení, fenomén google, virtualizace a cloud computing, apod. dále problematizují nutnost sdílet pracovní plochu celým týmem, aby se kvalitně a úspěšně plnily pracovní úkoly. V extrémním případě si lze představit sdílení pracovních ploch napříč celou státní správou v daném regionu, lze si představit, že vedle sebe sedí pracovnice policie, pracovního a finančního úřadu. Sice každá chodí na pracovní poradu do jiné zasedačky, každá chodí na oběd v jiné skupině, ale jako dočasné řešení v otevřené kanceláři to lze přijmout. V době, kdy výsledky práce je třeba hodnotit z hlediska kvality a úrovně odevzdávané práce, z hledisek časových a zdrojových charakteristik, nikoliv z pohledu „přítomnosti na pracovišti“, je takové uspořádání docela dobře možné. V případě, kdy se stěhují pracovníci, nikoliv nábytek, kdy přístupová práva jsou určována na virtualizované počítačové síti s virtuálními zdroji a reálnými uživatelskými právy danými identitou uživatele, si lze takové uspořádání dobře představit. Jednou z běžných, každodenních úloh Facility manažera je problematika stěhování. Standardizace nároků na pracovní místa, vyčíslování nákladů, energetických spotřeb na pracovní místo metodou „full-cost“ by se v takovém případě staly základem benchmarkingu a správy ploch.

1. V roce 2011 můžeme konstatovat, že lze snižovat nároky na plochy, třeba některou z kombinací moderních přístupů k práci úředníků. Budovy, v nichž stát vykonává státní správu, pocházejí většinou z první poloviny minulého století. V převážné většině se jedná o budovy impozantní, důkladné, robustní a reprezentativní. Stejně jako se mění život okolo nás, tak se mění i náhledy na realitní majetek a účely kancelářských ploch. Dnes se v evropských kruzích hovoří spíše o přeměně kancelářské práce a změnách v její organizaci tak, aby ji bylo možné vykonávat i s menšími nároky na plochy, např. použitím některé z následujících zásad. Využití otevřených kanceláří, neboť v průměru lze na stejnou plochu otevřených kanceláří umístit více pracovních míst. Tvrdí-li někdo, že pro účely např. státní správy je takový typ kancelářských ploch nevhodný, musí mít pro své tvrzení věcné argumenty a nedokazovat to pouze úporným tvrzením. Stát jistě potřebuje reprezentativní výjimečné prostory, pro reprezentační účely, avšak zůstává otázkou, zda takové prostory jsou pro běžný výkon a efektivní fungování státní správy nezbytné a vhodné.
2. Teleworkers, jsou pracovníci, kteří pracují z domova nebo odjinud a prostřednictvím VPN připojení a autentizačních tokenů jsou jim zpřístupněny prostředky sítě, aniž by to mělo vliv na zvýšení bezpečnostních rizik. V takovém okamžiku nenárokují žádné potřeby pracovního místa a zanedbatelné množství energie. Velice vhodné je toto uspořádání pro částečné pracovní úvazky, třeba pro matky s dětmi.
3. Sdílená pracovní místa – obchodní zástupci a další pracovníci, kteří často pracují v terénu, mohou svá pracovní místa sdílet prostřednictvím rezervačních nástrojů zvaných hoteling. Snižují tak celkovou potřebnou plochu a používají-li rezervační nástroje, je možné jim taková místa vyhradit buď na centrále organizace anebo v nejblíže dostupném úřadě.
4. Správa portfolia nemovitostí a správa ploch používané s cílem minimalizace plošné potřeby a dosažení takové flexibility, která umožní snadno a s nízkými náklady reagovat na změny potřeb, jinými slovy CAFM SW.  Správa ploch takového systému poskytuje množství reportů určených ke vzájemnému porovnávání jejich charakteristik, indexů a jejich trendů. Vhodně navržená skupina indikátorů (jejich skladba překračuje možnosti tohoto článku, ale jejich příklady lze nalézt např. na http://www.nap.edu/catalog/11226.html) 
5. Energetický management a hodnocení vlivu na životní prostředí je základem pro shromažďování a analýzy dat spojených s  měřením energetické spotřeby v členění pro různé účely v provozu budovy (topení, chlazení, osvětlení, vzduchotechnika, příprava TUV, IT, …). Tato data jsou společně s meteorologickými daty (metodika tzv. degree-day umožňuje normalizaci spotřeb vzhledem k měnícím se vnějším podmínkám) základem pro energetické analýzy a doporučení ke změnám v portfoliu nemovitostí anebo k reparačním akcím.

JAK MŮŽE SOFTWARE POMOCI V DANÉ SITUACI?

ARCHIBUS poskytuje robustní řešení pro komplexní řízení nemovitostí, s rozsáhlými možnostmi využití:

Porovnání plánů s nemovitostmi s obchodním plánem organizace

Přezkoumáním současných a připravovaných míst lze lépe naplánovat možné pronájmy a příležitosti. Jestli je na čase prostory rozšiřovat, prodat nebo ukončit nájemní smlouvy, je rozhodnutí, k němuž může systém poskytnout důležité informace, jako jsou možná volná pracovní místa s jejich přesnou velikostí, vypočítání nákladů na jednoho uživatele nebo na m² dle daných standardů. Informace, které jsou všechny sjednoceny v systému, je pak snadné porovnávat dle různých kritérií. Při sjednávaní nájmu nebo kupní ceny je možné využít modul „Správy nemovitostí a nájmů“.

• Snižuje rizika pomocí automatické výstrahy o konci pronájmu, pouze tehdy je-li nájem nezaplacen nebo dle smlouvy končí.
• Poskytuje podrobné zprávy a statistické výkazy k nemovitostem
• Efektivnější sjednávání smluv pomocí historických dat k prostoru, opírající se o náklady na údržbu a správu.
• Rychlý přehled volných prostor pro budoucí nájemníky

Přehled o nákladech spojených s nemovitostmi

Pokud budou brány v potaz všechny náklady spojené s majetkem je potom možné nové výdaje s ním spojené odůvodnit. Například můžeme předpokládat provozní náklady na vlastní i pronajatou nemovitost, včetně daně z nemovitosti, kterou musí organizace státu odvést. Přeúčtováním je možné účtovat jednotlivým oddělením nebo jiným subjektům tyto náklady v předstihu v průběhu celého roku na základě prostoru, které zaujímá v daném objektu. Systém sám sleduje splatnosti všech plateb podle stanoveného kalendáře a v případě potřeby upozorní osobu odpovědnou za kontrolu těchto plateb.

• Předcházení finančním sankcím neustálou kontrolou se stanovenými předpisy a udržování historií záznamů všech požadavků a plateb.
• Připravování rozpočtů o budoucích platbách.
• Vyhodnocování zisku nemovitostí a celkového finančního portfolia organizace.
• Využití evidence a analýzy nemovitostí jako podkladu pro budoucí obchodní rozhodnutí
• Veškerá dokumentace související s náklady je rozúčtovávána příslušným oddělením nebo nájemníkům
• Nevyřešené požadavky nebo otázky jsou zvýrazněny v obecném přehledu řešení požadavků
• Přehled o hospodaření všech nemovitostí jak na regionální tak i na celosvětové úrovni
• S modulem „Nábytek a vybavení“ určeným zejména pro správu majetku, je možné mít pod kontrolou veškeré odpisy majetku organizace.
• Urychlení návratnosti investic do nemovitostí, optimalizací využití prostoru.
• Zlepšení výkonnosti nemovitostí ve vlastnictví i v nájmu prostřednictvím finančního a provozního benchmarkingu.
• Vytváření souhrnných zpráv k odhadu příležitostí a k identifikaci investičních rizik.
• Maximalizace nájemního nebo prodejního potenciálu porovnáním tržní hodnoty nemovitosti.

Pro správu všech nemovitostí je možné využívat přehledné tabulky, mapy a grafy. Umožňuje tak maximální využití potenciálu budov sledováním klíčových ukazatelů.

Modul „Správa ploch“ pečlivě sleduje jejich využití

Navyšování objemu ploch, tak aby vyhovovaly Vašim potřebám, není vždy možné. Ale se sílou a flexibilitou modulu ARCHIBUS „Správa ploch“, můžete zvýšit efektivitu prostoru a vyhodnocovat skutečné náklady spojené s využitím prostoru. Budete také moci lépe reagovat na denní požadavky od manažerů, jak je každý metr čtvereční využit. Tyto informace finanční oddělení zejména využije pro podrobné vyúčtování pro orgány veřejné správy, které vyžadují specifické reporty s cílem poskytovat úhrady. S ARCHIBUS „Správou ploch“ lze uspokojit všechny tyto potřeby a zlepšit plán pro současné i budoucí potřeby prostor v celé organizaci.

• Usnadňuje snižování nákladů na obsazenost prostoru.
• Spojení architektonických výkresů s daty o vybavení a infrastruktuře zajišťuje vždy přesné informace.
• Analyzuje informace o majetku podle oddělení.
• Generuje soupis prostorů dle celkové plochy, pokojů, oblastí služeb, svislých prostupů, atd.

Vytváří zkušební rozvržení prostoru pro porovnání efektivnosti různých variant přemístění nebo rozmístění.

Vizualizace, analýza a rozvržení využití prostoru při optimálních nákladech, využití a efektivitě.

Eliminace sporů o přidělený prostor

Přesné určení plochy přidělené jednotlivým oddělením. Vytvoření standardů, které určují velikost a druh požadovaného prostoru pro každého zaměstnance nebo oddělení. Přidělení prostoru na základě objektivních metod pomáhá zmírňovat obavy zaměstnanců z přidělených prostor. Vypracování plánů obsazenosti a stejně rychlé vyhledání volných prostor pro nové nájemce.

• Stanovení si plánů obsazenosti, průměrné plochy na jednoho zaměstnance a zajištění aktuálních seznamů pracovníků dle umístění a budovy.
• Každému zaměstnanci je podle jeho specifických informací přidělen symbol
• Sdílení informací o vybavení a infrastruktuře s neuživateli ARCHIBUS ve Vaší organizaci.
• Zjištění efektivity ploch založených na průmyslových standardech.

Účtování poplatků za využívání společných prostor oddělením podle ploch, které zabírají.

Splnění požadavků na reporty: zavedení lepší správy ploch

Snadný přístup k přesné rozloze/m² a informacím o využití, reporty znázorňující spotřebované služby a energie, usnadňuje splnit požadavky na reporting. Podrobné rozúčtování všech služeb a jejich adresné přiřazení k činnostem odboru či oddělení poskytuje jedinečný přehled o jeho nákladech. Doplněno dispečinkový systém je předpokladem pro poskytování vyšší kvality služeb a vzájemné porovnávání. Navíc funkce rozúčtování zajišťuje, že každé oddělení je v rámci organizace odpovědné za účelné využití místa a je jeho řádné účtování.

• Grafické reporty místností, které se využívají jen částečně nebo dokonce jen sezónně
• Zajištění soupisu prostor využívaných odděleními a jejich podrobná analýza

Strategický plán alternativního pracoviště: Práce z domova

Úkol snížit legislativní a administrativní náročnost nemovitostí využívaných státní správou, je doprovázen programy alternativních pracovišť. Příkladem budiž práce z domova nebo ze vzdáleného pracoviště, takže zaměstnanci mohou například pracovat na úřadech blíže domovu. Tyto programy pomáhají minimalizovat potřebu kancelářských prostor a zároveň dosáhnout flexibilního pracovního prostoru, spokojenosti zaměstnanců a environmentální udržitelnosti cílů.

Nicméně pro úspěšnou práci z domova či na dálku mohou být zapotřebí mimo jiné i tyto aplikace: Správa ploch, Hoteling, Stěhování, Rezervace místností, Telekomunikace a kabelové rozvody a GIS. Tyto aplikace podporují práci na dálku společně s nástroji pro podporu rozhodování ke zvýšení efektivity využívání portfolia nemovitostí. Podporují rozdělování zbývajících prostor pro zaměstnance pracující na plný úvazek na jednom místě, stejně tak i pro mobilní pracovníky a pracovníky pracující z domova, kteří mohou požadovat výkon práce na tzv. sdíleném pracovním místě.

Související výhody softwaru pro práci z domova/vzdáleně, jsou uvedeny níže:

• Optimalizace využití místa přiřazením času potřebného k využití kanceláře.
• Automatizace vyúčtování nákladů v případě užití sdíleného pracoviště.
• Identifikace a rezervace prostoru dle flexibilních časových rámců (dny, měsíce nebo roky).
• Integrace aktivit stěhování pro efektivní a účinné zvládnutí rychlého růstu zaměstnanců ve společnosti nebo oprávněných nároků na prostor v objektu.

Efektivnější využívání prostor

Například aplikace ARCHIBUS „Hoteling“ umožňuje organizacím, které jsou sužovány nedostatkem prostoru, optimalizovat jejich využití, pomocí částečného užívání prostoru pro kancelářské úkoly na částečný úvazek. Tyto úkoly nebo rozvrhy mohou být na základě žádostí a potřeb změněny.

• Rezervace místností pro jednotlivé zaměstnanci nebo pro celá oddělení.
• Na základě parametrů vyhledání vhodných prostor, které jsou k dispozici pro potřeby zaměstnanců.
• Určení, kteří zaměstnanci/oddělení využívají jaké místnosti.

Sledujte časově závislé vlastnictví a poplatky

Eliminace nevyužitých rezervovaných míst. Zavedením rozúčtování za rezervování místností se zavede odpovědnost mezi zaměstnanci/odděleními. S aplikací „Hoteling“ mohou být zavedeny poplatky za jen částečné užívání pracovního místa, především u zaměstnanců, kteří nejsou zaměstnáni na plný úvazek. Úkony závislé na času jsou snadno sledovatelné, což umožňuje předvídat budoucí požadavky na prostor a rozpočet. Klíčové funkce umožňují:

• Rezervovat prostor po dobu několika dní, měsíců nebo let.
• Plán vybavení, jako jsou stoly, židle a informačních technologií pro zaměstnance, kteří budou dočasně pracovat v kancelářských prostorách.
• Výpočet přesných poplatků založených na využití prostoru.

Řízení růstu společnosti.

Hoteling je efektivní metoda pro plánování lidských zdrojů do dočasného prostoru spolu s vybavením po omezenou dobu (to může odpovídat principu procesního řízení). Zaměstnanci mohou být dočasně umístěni do volných prostor v průběhu rychlého růstu organizace, přeskupování, či slučování, ale také snadno přestěhováni na stálé místo, které je k dispozici. Vybavení může být přesunuto do prostor po určité časové období. To Vám dává flexibilitu při stěhování a přemisťování dle požadavků projektu. Během celého procesu mohou být účetní informace o prostoru uchovávány.

• Strategický plán pro budoucí získání nebo prodej ploch.
• Jistota, že nábytek, vybavení a zásoby jsou vždy k dispozici během přemisťování
• Určení nákladů na pracovní místo dle využití vybavení.

 

Řešení Energetického managementu a trvale udržitelný rozvoj

Aplikace ARCHIBUS „Energy management“ umožňuje porovnávat informace nemovitého majetku jedinečným způsobem. Mapuje aktuální spotřebu energie, navrhuje různá sanační opatření na předvídatelné situace a měří účinnost změn podle objektivních kritérií rok od roku. Státní orgány se potýkají s vysokými náklady za energie a za nová nařízení jako je EO13514 a další právní předpisy (v Evropě je podobným předpisem EBPD II – pozn. překladatele)

ARCHIBUS vyvinul řešení, které pracuje s výkyvy počasí a specifickými energetickými audity. Tyto informace jsou potřebné pro odhalení všech nedostatků a chyb v účtech za energie. Analýzami, které řešení umožňuje, můžeme dospět k závěrům, zda dosáhnout snížení nákladů na energie renovacemi, kogenerací nebo pouze dohodami s dodavateli energie. Navíc tato aplikace umožňuje data sledovat na grafických energetických výstupech jednotlivých budov a porovnávat je tak s původním strategickým plánem organizace na spotřebu energie.

• Rychle poskytne přesné informace o energetice, které umožní rozhodnutí týkajících se sanačních programů na základě podložených informací.
• Objektivně zhodnocuje všechny energetické vstupy a výstupy.

Dává do souvislostí informace o nemovitém majetku, jako jsou prostory a pronájmy, energie, počasí, fakturace a provozní data budov.

Sledování klíčových ukazatelů spotřeby energie vám pomůže dosáhnout měřitelných úspor ve výši od 10 do 20 centů za čtvereční stopu.

Návratnost hospodaření s energií Typicky dosáhnou zákazníci měřitelných úspor 3 až 4 Kč za čtvereční metr prostřednictvím kombinace měření, statistikami a vyjednáváním o cenách a cílenými, provozními změnami prováděnými ve vztahu k tarifům energií, vždy dříve než se přistoupí k řízeným nápravným akcemi

• Měřte skutečné snížení spotřeby
• Najděte a snižte chybovost ve fakturaci
• Vylaďte svůj plán řízení spotřeby s celkovou obchodní strategií
• Předvídejte dopad výkyvů cen energie
• Sledujte historické trendy a měřte normalizované snížení spotřeby
• Buďte připraveni vyjednat cenové plány
• Identifikujte problémové budovy pro nápravná opatření
• Vylaďte svůj plán řízení spotřeby energie s celkovým strategickým plánem využití nemovitostí, který podporuje podnikání

Integrace modulu ARCHIBUS „Hospodaření s energií“ s ostatními aplikacemi

Data modulu ARCHIBUS „Hospodaření s energií“ a související informace o počasí, mohou být vztaženy k portfoliu/datům k nájmům, plochám, fakturaci a stavebním pracím zcela jedinečným způsobem. Pomocí těchto informací můžete měřit, testovat a snížit celkovou spotřebu energie a nákladů.

Údaje a výsledky modulu „Hospodaření s energií“ použijete ihned, bez převodů nebo opětovného zadávání při těchto dalších činnostech správy nemovitostí:

• Správa nájmů: Ověřte si, zda neplatíte za energie nebo další náklady spojené s ukončenými nájmy a přidejte všechny poplatky za služby, které jsou spjaty s vypršenými smlouvami a spravujte nájmy a pronájmy efektivně.
• Administrace nákladů: Rozšiřte své činnosti směřující ke snížení nákladů na energie a další nákladné komponenty - jako je například nájemné, bezpečnost, úklid a údržba – abyste mohli porovnat náklady a ziskovost jednotlivých nemovitostí.
• Vyúčtování nákladů a fakturace: vyúčtování nákladů na energie na nájemníky a obchodní činnosti s použitím dohod o vyúčtování.
• Prognóza portfolia: Použití funkcí předpovídání nákladů abychom mohli plánovat náklady na energii i ostatní náklady do budoucna a rozdělit náklady na obchodní činnosti.

Trvale udržitelný rozvoj

Přední světové organizace si uvědomují strategickou hodnotu udržitelnosti životního prostředí a společenskou odpovědnost za zachování zdrojů a snížení produkce odpadů. Aplikace ARCHIBUSu „Trvale udržitelný rozvoj“ (Environmental Sustainability Assessment) poskytuje objektivní metodiku pro vytvoření rovnováhy mezi lidmi, infrastrukturou, zařízením a jejich vlivem na životní prostředí.

Pomáhá určit, které prostředky by měly být opraveny, renovovány, nebo nahrazeny z pohledu dosažení ekologické účinnosti nebo podpory dalších plánovaných záměrů. Organizace mohou nyní zavést proaktivní procesy, které jsou jak ekologicky tak ekonomicky obhajitelné.

KPI (klíčové hybatele výkonnosti) a řešení pomocí ovládacích panelů

Technologie ovládacích panelů ARCHIBUSu poskytuje významný rozhodovací nástroj, který pomáhá manažerům tím, že graficky zobrazuje plochy, energie, udržitelnost, GIS a další údaje jejich organizace. Například schopnost poskytovat snímky stavu KPI v reálném čase, pomáhá manažerům na první pohled vidět nejdůležitější informace, které potřebují, aby každodenně rozhodovali efektivněji při sledování nejnaléhavějších cílů snižování ploch a nákladů.

Zachycení ukazatelů, které pomáhají manažerům na první pohled vidět nejdůležitější informace, které potřebují k efektivnějšímu rozhodování při snižování nákladů a redukci ploch.

Racionalizace nemovitostí. Snižování nákladů.

Mandát k snižování vládních výdajů vyžaduje nové pokrokové technologie a strategie pro snižování provozních nákladů, aniž by byla ohrožena služba veřejnosti.

Například nedávná prezidentská výzva ke snížení počtu nevyužitých nebo nepotřebných, vlastních i pronajatých federálních nemovitostí je jednou z nejdůležitějších iniciativ, jejichž realizace může sladit majetkové portfolio a jeho využití s obchodními cíli a stavem rozpočtu, tak, aby lépe sloužil daňovým poplatníkům.

Dnešní sofistikovaný software pro správu nemovitosti, infrastruktury a zařízení poskytuje nástroje potřebné pro soustřeďování přesných dat o přidělení ploch, lepší vizualizaci využití prostoru, analýzu struktury spotřeby energie pro kontrolu nákladů, a k mnoha jiným účelům. Takové aplikace umožňují přesně určit, který majetek by měl být konsolidován / uvolněn, stejně tak jako z hlediska efektivních nákladů - řídit nemovitosti, které stojí za zachování, obnovu, a pokud je to nezbytné, za změnu využití.

Současně tato větev CAFM software také nabízí prostředky pro automatizaci řízení zbývajících ploch efektivněji. Poměřování provozních a energetických nákladů vzájemně mezi budovami, vzájemně v regionu pro srovnatelné budovy, na základě standardy daných měření, umožňuje identifikovat budovy, aktivity, odbory či oddělení, které dosahují nejhorších výsledků. Stejně tak je možné snižovat potřeby ploch sdílením pracovišť či využíváním práce z domova. Implementace nejlepších řešení z praxe a ekologických iniciativ umožní dramatické snížení energetické náročnosti. Iniciativ, které zvýší spokojenost pracujících a pomohou vládě například v podpoření nejlépe udržitelných postupů jak ve veřejném tak i v soukromém sektoru.

Výkonná a správní odvětví vlády mají jasně identifikovat bohaté cílové příležitosti požadováním větší odpovědnosti při nabývání a řízení federálního nemovitého majetku. Vzhledem k možnosti úspor mnoha miliard dolarů získaných snížením množství nevyužitého majetku mohou nyní manažeři vládních nemovitostí a zařízení využít softwarových nástrojů a technik řízení, které dělají dosažení takových naléhavých cílů mnohem jednodušší a s rychlejší návratnosti, než kdy předtím.